Od 1 stycznia 2023 r. jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego stał się ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podatnicy nie mają już tym samym możliwości wyboru innego sposobu rozliczania się z fiskusem, tak jak miało to miejsce jeszcze w roku ubiegłym, kiedy to drugą z przewidzianych form pozostawała skala podatkowa (zasady ogólne). Nowe przepisy nie dotyczą natomiast przedsiębiorców, którzy wynajmują nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

Jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, źródła przychodu stanowią: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Od 1 stycznia 2023 r. są one opodatkowane wyłącznie na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, o którym mowa w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Najem prywatny w 2023 r. opodatkowany ryczałtem – jakie zasady obowiązują?

Z opodatkowaniem najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wiążą się dwie istotne zasady.

Po pierwsze, ryczałt jest zawsze płacony od przychodów, czym różni się od skali podatkowej i podatku liniowego. Podatnicy nie mają tym samym możliwości dalszego uwzględniania w rozliczeniach kosztów uzyskania przychodu, które pozwalały obniżyć im wysokość należnego podatku. Takimi kosztami związanymi z najmem były m.in. koszty ponoszone na remonty lub drobne naprawy mieszkania.

Po drugie, w ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych dla najmu prywatnego obowiązują dwie stawki, w zależności od wysokości uzyskiwanych rocznie przychodów:

• 8,5% – podstawowa stawka stosowana w przypadku przychodów rocznych z najmu do 100 tys. zł;
• 12,5% – stawka uwzględniana po przekroczeniu rocznych przychodów z najmu w wysokości 100 tys. zł, liczona od tej nadwyżki.

Brak obowiązku informowania o wyborze ryczałtu

W związku z tym, że od tego roku ryczałt jest obligatoryjną i jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego, podatnicy nie muszą zgłaszać jego wyboru do właściwego urzędu skarbowego, tak jak miało to miejsce wcześniej.

Wynajmujący są jedynie zobowiązani do tego, aby we własnym zakresie obliczać należny podatek i opłacać go na indywidualny mikrorachunek podatkowy.

Do kiedy opłaca się ryczałt z najmu prywatnego?

Podatek należy wpłacać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął przychód z najmu prywatnego. Termin ten obowiązuje również w odniesieniu do podatku za grudzień danego roku. W takim przypadku ryczałt za grudzień 2023 r. będzie płacić się do 20 stycznia 2024 r. Jest to o tyle ważne, ponieważ jeszcze w poprzednim stanie prawnym termin płatności ryczałtu za grudzień mijał wraz z końcem lutego następnego roku.

Jeżeli podatnik osiąga przychody w wysokości niższej niż 200 tys. euro, może także rozliczać ryczałt kwartalnie, do 20. dnia miesiąca następującego po upływie danego kwartału. 

Deklarację roczną za dany rok składa się natomiast na formularzu PIT-28 do końca kwietnia roku następnego. Wynajmujący nie mają obowiązku składania deklaracji miesięcznych.

Najem prywatny w przypadku małżonków

Mówiąc o najmie prywatnym w 2023 r., należy pamiętać także o zasadach, jakie obowiązują wynajmujących – małżonków, pomiędzy którymi ustanowiona została wspólność majątkowa. W takim przypadku każdy z nich osiąga przychód proporcjonalnie do swojego udziału, co wynika z art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Każdy z nich powinien złożyć w związku z tym odrębną deklarację roczną PIT-28.

Jeżeli małżonkowie chcą jednak, aby opodatkowaniu ryczałtem podlegał w całości przychód tylko jednego z nich, są zobowiązani złożyć stosowne oświadczenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego. Takie oświadczenie składa się raz i nie ma obowiązku, aby ponawiać je każdego roku, chyba że zmieni się sytuacja między małżonkami.

Jak ustalać podstawę opodatkowania w najmie prywatnym?

W przypadku najmu prywatnego za podstawę opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych powinno traktować się kwotę czynszu, stanowiącą dla podatnika przysporzenie majątkowe.

W odniesieniu do opłat za media, na które wynajmujący wystawia natomiast wyłącznie refaktury i tym samym pełni funkcję pośrednika pomiędzy najemcą a dostawcą mediów, nie należy traktować ich jako przysporzenie majątkowe, które podlegałoby uwzględnieniu w podstawie opodatkowania.

Jest to stanowisko potwierdzone w ostatniej interpretacji indywidualnej wydanej przez KAS z dnia 5 stycznia 2023 r. (0113-KDIPT2-1.4011.934.2022.1.MG), a także innych interpretacjach z lat ubiegłych, m.in. interpretacji indywidualnej z dnia 29 stycznia 2020 r. (0113-KDIPT2-1.4011.679.2019.1.AP) oraz interpretacji indywidualnej z dnia 4 maja 2022 r. (0114-KDIPT3-2.4011.277.2022.2.EW).