Problematyką dzisiejszego artykułu stanie się kwestia zakupu przez spółkę nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, w sytuacji, gdy wynajem nie jest działalnością podstawową (statutową) spółki. Czy zgodnie z obowiązującymi przepisami powinno klasyfikować się ją jako inwestycję, czy środek trwały? Jak należy księgować w ewidencji przychody oraz koszty związane z eksploatacją takiej nieruchomości? Odpowiedzi na te pytania znajdziemy w ustawie o rachunkowości z dnia 29 września 1994 roku.

Inwestycja czy środek trwały?

Definicję środka trwałego oraz inwestycji znajdziemy odpowiednio w art. 3 ust. 1 pkt 15 i 17. Za środki trwałe uznaje się „rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki”. Do środków trwałych zalicza się w szczególności: nieruchomości, maszyny, urządzenia, środki transportu, inwentarz żywy oraz ulepszenia w obecnych środkach trwałych.

Za inwestycję należy natomiast postrzegać aktywa posiadane przez jednostkę, które mają służyć osiągnięciu konkretnych celów ekonomicznych, wynikających ze wzrostu cen, czy też uzyskania przychodów w formie odsetek, udziałów w zyskach lub innych pożytków. Inwestycją są także nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, a posiadane przez nią w celu osiągnięcia wymienionych wyżej korzyści.

Możemy zatem zauważyć, że o sposobie kwalifikacji nieruchomości do jednej z powyższych grup zadecyduje jej przeznaczenie (sposób wykorzystania). Zakup nieruchomości przez spółkę uznamy za inwestycją wtedy, kiedy jej posiadanie będzie prowadziło do osiągnięcia korzyści ekonomicznych. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku zakupu nieruchomości pod wynajem.

Uwaga: W literaturze prawniczej można spotkać się z opiniami głoszącymi, że w sytuacji, w której wynajem nieruchomości jest podstawowym przedmiotem działalności spółki, wtedy też nabyta nieruchomość powinna zostać zaklasyfikowana jako środek trwały, a nie inwestycja. Odnosi się to m.in. do hoteli, czy domów wczasowych.

Inwestycja w nieruchomość

Spółka może stać się właścicielem nieruchomości w wyniku nabycia, otrzymania w postaci aportu, przekwalifikowania ze środków trwałych oraz wytworzenia we własnym zakresie. Do inwestycji w nieruchomość zalicza się:

• Grunty, budynki, budowle
• Prawo użytkowania
• Wieczyste prawo do gruntu
• Spółdzielcze prawo do lokalu
• Lokale stanowiące odrębną własność

Nieruchomości inwestycyjne w dużym stopniu pozostają niezależne od pozostałych aktywów przedsiębiorstwa, co pozwala im generować przepływy pieniężne bez wykorzystywania innych składników majątkowych. Jest to tzw. przepływ samodzielny.

Jak wyceniać inwestycję w nieruchomość?

Nieruchomości zaliczane do inwestycji są wyceniane na 2 sposoby, wskazane w art. 28 ust. 1 pkt 1a).

1. Według zasad stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, lub

2. Według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej

Wybór jednej z metod należy do kierownika jednostki. Jest on ponadto zobowiązany do wpisania wybranego sposobu wyceny do dokumentacji określającej politykę rachunkowości tej jednostki.

Wycena nieruchomości uznanej za inwestycję, odbywająca się zgodnie z zasadami dla środków trwałych jest przeprowadzana według: „cen nabycia, kosztów wytworzenia lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości”(art. 28 ust. 1 pkt 1).

Jeśli natomiast do wyceny została wybrana cena rynkowa lub wartość godziwa, wycena powinna odbywać się nie rzadziej niż na dzień bilansowy. Za podstawę ustalenia ceny godziwej można uznać aktualnie obowiązujące ceny na rynku nieruchomości (rynek aktywny) w odniesieniu do nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, stanie i lokalizacji. Wyceny nieruchomości może dokonać również rzeczoznawca.

Inwestycja w nieruchomość – koszty i przychody

Utrzymywanie nieruchomości oraz wartości niematerialnych i prawnych zaliczonych do inwestycji, aktualizacja tych wartości, a także ich przekwalifikowanie są klasyfikowane i wykazywane jako pozostałe koszty i przychody operacyjne (art. 3 ust. 1 pkt 32 lit, c)).

Przy ujmowaniu różnic wynikających z aktualizacji wartości nieruchomości na dzień bilansowy stosuje się korekty in plus (pozostałe przychody operacyjne) oraz korekty in minus (pozostałe koszty operacyjne).

Księgowanie kosztów ponoszonych na utrzymywanie nieruchomości inwestycyjnej odbywa się na podstawie dowodów księgowych jako:

• Wn konto 76-1 „Pozostałe koszty operacyjne”
• Ma konto zespołu 0, 1, 2, 3, 5 itp.

Przychody z wynajmu są zaliczane do pozostałych przychodów operacyjnych, dlatego też ich zapis odbywa się na koncie 76-0 „Pozostałe przychody operacyjne”.

Uwaga: Inny sposób księgowania stosuje się w sytuacji, w której przedmiotem działalności statutowej spółki jest wynajmem nieruchomości, budynków i lokali. Wtedy też koszty ich eksploatacji są zaliczane do kosztów działalności podstawowej.
• Wn konto 40 „Koszty według rodzajów”
• Ma konto zespołu 0, 1, 2, 3, 5 itp.
Przychody z wynajmu takich budynków uznaje się natomiast za przychody ze sprzedaży usług. Zapisuje się je na koncie 70-0 „Sprzedaż usług”.

Źródło:
http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19941210591/U/D19940591Lj.pdf
https://www.gofin.pl/rachunkowosc/17,1,85,199642,zakup-nieruchomosci-z-przeznaczeniem-pod-wynajem.html