Nie jest tajemnicą, że maksymalna stawka podatku od prywatnych budynków mieszkalnych lub ich części jest znacznie niższa, preferencyjna, niż stawka przewidziana dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej lub zajętych na prowadzenie takiej działalności. W 2023 r. różnica ta osiąga niemal 30-krotność. Ma to szczególne znaczenie dla przedsiębiorców prowadzących działalność we własnym domu lub mieszkaniu. W sprawie opodatkowania wynajmowanych przez przedsiębiorcę budynków mieszkalnych zajętych na działalność gospodarczą stanowisko zajęło na początku tego roku Ministerstwo Finansów, stwierdzając, że należy traktować je w ten sposób nawet wtedy, gdy najemcy wykorzystują je tylko na cele mieszkalne.

Problematykę podatku od nieruchomości reguluje ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Na gruncie tych przepisów opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1) grunty;

2) budynki lub ich części;

3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatnikami podatku od nieruchomości są w szczególności osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące: właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych, użytkownikami wieczystymi gruntów.

Podstawę opodatkowania stanowi w przypadku budynków lub ich części powierzchnia użytkowa, w przypadku gruntów – powierzchnia, natomiast dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jest to wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Jeżeli nie dokonuje się jednak odpisów amortyzacyjnych, za podstawę opodatkowania należy przyjąć wartość rynkową budowli, ustaloną na dzień powstania obowiązku podatkowego.

Stawki maksymalne podatku od nieruchomości w 2023 r.

Wysokość stawek podatku od nieruchomości jest ustalana indywidualnie przez każdą radę gminy w uchwale. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych w art. 5 wskazuje jednak na maksymalne wysokości tych stawek. Są one aktualizowane corocznie przez Ministra Finansów i ogłaszane w drodze obwieszczenia.

Zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów z dnia 28 lipca 2022 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na 2023 r., stawki podatku od nieruchomości nie mogą przekroczyć rocznie:

• od budynków mieszkalnych lub ich części – 1,00 zł od 1 m² powierzchni użytkowej (stawka preferencyjna);
• od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 28,78 zł od 1 m² powierzchni użytkowej.

Nieruchomość związana z prowadzeniem działalności a nieruchomość zajęta na prowadzenie działalności

O ile w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych znalazła się definicja gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, o tyle przepisy nigdzie nie wyjaśniają, co należy rozumieć przez budynek lub jego część „zajęty na prowadzenie działalności”.

W pierwszym przypadku, tj. w odniesieniu do nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności, ustawa w art. 1a ust. 1 pkt 3 definiuje je jako będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a tejże ustawy (przepis ten wyłącza z gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej m.in. budynki mieszkalne oraz grunty związane z tymi budynkami). Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych za działalność gospodarczą traktuje działalność, o której mowa w ustawie z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców.

Aby zrozumieć natomiast istotę budynków zajętych na prowadzenie działalności, trzeba odwołać się do doktryny, która prezentuje w tym przedmiocie ujednolicony pogląd. Zgodnie z respektowanym od lat stanowiskiem zajęcie budynku (domu lub mieszkania) na potrzeby działalności odnosi się do takich przypadków, w których doszło do wyłączenia w nich funkcji mieszkalnej. Taka sytuacja będzie mieć miejsce, gdy m.in. przeznaczymy mieszkanie na salon fryzjerski lub zaadaptujemy część domu na gabinet lekarski w sposób ściśle związany z działalnością gospodarczą, uniemożliwiając jednocześnie realizację w nich funkcji mieszkalnej. Wtedy też nie znajdzie zastosowania preferencyjna stawka podatku od nieruchomości, a stawka najwyższa. O konieczności zapłaty wyższej stawki nie powinno z kolei przesądzać samo zarejestrowanie firmy w domu, czy mieszkaniu, jeżeli nie wiąże się to przykładowo z jednoczesnym przystosowaniem ich na ten cel, uwzględnieniem ich w ewidencji środków trwałych, czy też zaliczaniem do kosztów uzyskania przychodu wydatków związanych z użytkowaniem tych powierzchni.

Zajęcie budynku na prowadzenie działalności w świetle wyroku NSA z dnia 23 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 1252/19

Do kwestii związanych z ustalaniem stawek podatku od nieruchomości przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w domu lub mieszkaniu odniósł się na początku tego roku Minister Finansów, udzielając odpowiedzi na interpelację nr 37882 Pana Posła Cz. Siekierskiego w sprawie stawek podatku od nieruchomości od lokali w budynkach mieszkalnych wynajmowanych przez podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w świetle wyroku NSA z dnia 23 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 1252/19.

W wyroku tym NSA uznał, że przedsiębiorca, który wynajmuje w całości budynek mieszkalny na cele mieszkaniowe, powinien opłacać podatek od nieruchomości według najwyższych stawek, ponieważ jest to „budynek mieszkalny zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej”. Na uwagę zasługuje w tej sprawie fakt, że przedsiębiorca nie wykonywał w nim fizycznie jakiejkolwiek działalności, w tym nie robili tego sami najemcy. NSA kierował się jednak w tym przypadku rodzajem prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności i znaczeniem budynku mieszkalnego w osiąganiu zysków. Przedmiotem działalności przedsiębiorcy pozostawał bowiem wynajem i zarządzanie nieruchomościami, budynek został ujęty w ewidencji środków trwałych przedsiębiorcy i podlegał amortyzacji w aspekcie podatku dochodowego, a wydatki dotyczące budynku były zaliczane do kosztów uzyskania przychodów na gruncie podatku dochodowego.

Jak zaznaczył Zgłaszający, „dotychczas pojęcie „zajęcia budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej” nie było interpretowane we wskazany wyżej przez NSA sposób”. Odwołał się on do stanowiska prezentowanego w doktrynie, zgodnie z którym budynki (lokale) mieszkalne należy opodatkowywać zgodnie z najniższymi stawkami, nawet wtedy, gdy są przedmiotem najmu. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w wynajmowanym budynku podatek powinien być natomiast naliczany według stawek dla budynków związanych z działalnością gospodarczą.

Stąd też Zgłaszający wystąpił do Ministra z zapytaniem, czy termin „zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej” należy rozumieć dosłownie, zgodnie ze słownikowym znaczeniem tego wyrazu, czyli jako uczynienie z mieszkania lub z budynku miejsca, w którym fizycznie prowadzona jest działalność gospodarcza (np. biuro, pracownia, warsztat)?

Stanowisko Ministra Finansów z dnia 12 stycznia 2023 r.

W odpowiedzi na interpelację nr 37882 MF przyjął, że „Znajdujący się w posiadaniu podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą budynek mieszkalny może zostać uznany za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, co uzasadnia zastosowanie stawki podatkowej przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l., jeżeli stanowi element przedsiębiorstwa i jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Sama istota funkcji mieszkalnej budynku lub jego części nie wyłącza możliwości uznania, że budynek mieszkalny lub jego część zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Funkcja mieszkalna budynku jest wręcz niezbędnym elementem prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości”.

Minister powołał się także na wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 2064/19, w którym Sąd wyjaśnił, iż „Nie zawsze przedsiębiorca do osiągnięcia efektów swojej działalności będzie musiał „fizycznie” wykorzystywać składniki swojego majątku. Jeżeli rodzaj danej działalności za tym przemawia, składniki takie będą wykorzystywane przez niego w sposób pośredni, lecz umożliwi to przedsiębiorcy prawidłowe prowadzenie działalności gospodarczej. Decydujące znaczenie ma zatem gospodarcze przeznaczenie budynku mieszkalnego (jego części) przez przedsiębiorcę do realizacji określonego rodzaju działalności, o czym przesądza w szczególności ujęcie go w prowadzonej przez przedsiębiorcę ewidencji środków trwałych, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych czy zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków dotyczących takiego budynku mieszkalnego (części budynku). […] Stawki podatku przewidziane w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b u.p.o.l. nie zostały uzależnione od faktycznego (fizycznego) zajęcia budynku mieszkalnego lub jego części w celu prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Istotne jest natomiast, czy wykorzystywane są one do realizacji gospodarczych celów przedsiębiorcy”.

W odpowiedzi na pytanie zawarte w interpelacji Minister potwierdził, że termin „zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” powinno rozumieć się zgodnie z powołaną linią orzeczniczą NSA, a więc „nie jako „fizyczne” zajęcie budynku mieszkalnego lub jego części na działalność gospodarczą np. biuro, lecz jako wykorzystywanie do prowadzenia działalności gospodarczej, której przedmiotem może być m.in. wynajem budynków mieszkalnych”.

Źródło:

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WMP20220000731/O/M20220731.pdf

https://www.sejm.gov.pl/sejm9.nsf/InterpelacjaTresc.xsp?key=CMKDKT

https://orka2.sejm.gov.pl/INT9.nsf/klucz/ATTCN2J8T/%24FILE/i37882-o1.pdf