Zgodnie z interpretacją indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 4 maja br. w sprawie opodatkowania najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, o wysokości podatku do zapłaty w niektórych sytuacjach może przesądzić treść zawartej pomiędzy stronami umowy. 

Nie zawsze ustalenie wysokości podatku w odniesieniu do najmu odbywa się poprzez pomnożenie przychodu przez odpowiednią, wskazaną w ustawie stawkę. Problem pojawia się w sytuacji, w której najemca przesyła na konto bankowe wynajmującego kwotę większą niż czynsz ustalony w umowie. Z zapytaniem w tym przedmiocie zwrócił się jeden z podatników wykonujący najem prywatny, tj. jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w tym zakresie. Jego treść brzmiała następująco:

„Czy jako wynajmujący powinienem odprowadzać zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne od całej kwoty otrzymywanej od najemcy z tytułu zawartej umowy, tj. od czynszu najmu oraz opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego, które dotyczą kosztów za zużycie ciepłej i zimnej wody, odprowadzanie ścieków, wywóz czystości oraz zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej, a także opłat za zużycie energii elektrycznej i mediów (TV i Internet), czy też wyłącznie od części otrzymywanej kwoty stanowiącej czynsz najmu?”.

Odpowiedź na to pytanie znalazła się w interpretacji indywidualnej udzielonej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 maja 2022 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.277.2022.2.EW.

3 kwoty w umowie, jeden przelew na rachunek bankowy

Z przedstawionego w piśmie stanu faktycznego wynika, że w umowie zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wyodrębniono trzy kwoty, które najemca płaci wynajmującemu łącznie co miesiąc na jeden rachunek bankowy. Jest to odpowiednio: „(1) kwota czynszu najmu w ściśle określonej wysokości za każdy miesiąc, (2) kwota kosztów związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego, które dotyczą opłat za zużycie ciepłej i zimnej wody, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości, zobowiązania wobec Wspólnoty Mieszkaniowej (…), (3) kwota za zużycie energii elektrycznej oraz kwota za dostawę mediów w postaci TV i Internetu”.

Należy w tym miejscu podkreślić, że ustawa o własności lokali nakłada na każdego właściciela mieszkania obowiązek pokrywania kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomością. Jest dlatego zrozumiałe, że wszystkie opłaty na rachunek wspólnoty mieszkaniowej powinny być opłacane bezpośrednio z rachunku wynajmującego, a nie najemcy. Właściciel pełni jednak w tym przypadku tylko rolę pośrednika w przekazywaniu wymaganych należności na rzecz wspólnoty oraz dostawców energii elektrycznej i mediów.

A zatem w praktyce oznacza to, że najemca wnosi comiesięcznie na rzecz wynajmującego całość opłat w jednej wysokości, po czym właściciel opłaca comiesięczne koszty związane z korzystaniem z lokalu mieszkalnego na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, koszty zużycia energii elektrycznej oraz koszty dostawy mediów w postaci Internetu i telewizji.

Najem prywatny w świetle obowiązujących przepisów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, najem i podnajem, podobnie jak m.in. dzierżawa i poddzierżawa na cele nierolnicze, to jedne ze źródeł przychodów, jakie mogą osiągać osoby fizyczne. Przychodami w brzmieniu art. 11 ust. 1 ww. ustawy, w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Na tej właśnie podstawie powinno dokonywać się określenia wysokości przychodu z najmu zaliczonego do przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 6, będącego najmem niestanowiącym pozarolniczej działalności gospodarczej.

W omawianej sytuacji należy odwołać się ponadto do przepisów ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.  Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1a tej ustawy osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umów wskazanych we wcześniej przytoczonym przepisie.

Odnosząc powyższe regulacje do omawianej sytuacji:

• Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki związane z przedmiotem najmu w postaci m.in. centralnego ogrzewania, opłat za wodę, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
• Dodatkowe opłaty nie klasyfikują się do pojęcia „świadczeń w naturze oraz innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• W rozważanym przypadku dodatkowe opłaty wpływające na konto wynajmującego nie powodują finalnie przysporzenia majątkowego po jego stronie. Jak zostało już wyjaśnione, w tej sytuacji pełni on wyłącznie rolę pośrednika pomiędzy usługodawcami a najemcą.

Tylko precyzyjne zapisy w umowie pozwolą uniknąć wątpliwości 

Zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej kluczowe w ustaleniu kwoty przychodu podlegającej opodatkowaniu pozostają precyzyjnie określone zapisy umowne. Mowa tu przede wszystkim o szczegółowym opisaniu kwot, które co miesiąc będą wpływać na konto bankowe wynajmującego. Odpowiednie wyodrębnienie wszystkich należności z uwzględnieniem ich rodzajów pozwoli uniknąć wątpliwości w zakresie tego, od jakiej dokładnie wartości należy obliczać zryczałtowany podatek dochodowy.